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香港租赁文书的翻译


租赁协议Tenancy Agreement)或租Lease)是一份有关土地或物业「独有管有权」(Exclusive Possession)的合约,口语会简称为「租约」。通常由协议双方(业主与租客) (Landlord and Tenant) 或出租人与承租人 (Lessor and Lessee) 达成协议,协定有关于某物业的租赁用途,租赁时期,租金,交租方式,业主和租客的维修保养的责任,对物业使用的限制,租客要保证履行租赁协议和对物业的良好使用和交付保证金,终止或延续租约的安排,租客在履行租赁协议的情况下,业主不得骚扰租客安宁使用物业。如有一方违反协议,若未能经方协议解决,则双方可依民事程序去解决争议。业主根据租赁协议,将某物业的「独有管有权」批予租客一段期限(租期),租客将会有极大的操控权去使用一个物业,而业主只能保留有限的操控权于该物业上。

 

除了租赁协议外,另有补充租赁协议 (Supplementary Tenancy Agreement) ,其作用是业主与租客在签订原先的租赁协议后,可能有新的条件补充,或是在原租赁协议期满前,要延续有关租赁协议。

 

此外,亦有一种放弃租赁协议(Surrender Agreement)或终止租赁协议(Termination Agreement) 。这种协议是在租赁协议期满之前,租客要预早终止租约,双方为了厘清各自责任,特别是业主要让第三者知道其物业已没有租约而签订的。

 

一份文书,是否在法律上构成一份「租约」,并不是视乎它的名称(Label),而是法庭根据「事实」(Fact)来决定,其决定性的因素, 就是视乎有关的文书是否会给予占用人一项对有关物业的「独有管有权」 )。 我们参考英国的一个判例: Street vs. Mountford (1985) UKHL 4,案情是占用人签了一份叫「特许协议Licence Agreement”的文件,使用两个房间,订明业主可以十四天通知终止管有权。 法庭认为用人事实上享有独有管有权, 是一项「租契」 Lease) 而非一项「特许」,因此 用人可享有《租金法》 (Rent Act 1977)的保障

 

特许Licence)并没有给予占用者任何「独有管有权」,它只是令到占用者不会非法地占用有关物业而已,例如酒店客人向酒店租用客房,酒店本身亦可在房客租用期间随时入内(例如清洁和收拾房间),故此酒店客人只有特许。

 

特许只是一项「个人权益」(Personal Interest),与土地权益无关。我们可

参考香港的一个判例 Lam Man Yuen vs Lucky Apartment1964HKLR 689。此案涉及Lucky Apartment拥有一座大厦的其中三层,它将单位分间成很多小房间,然后分别租出给房客。它的租用制度是:

 

1. 每间房均有完整装修及家具;

2. 业主提供床单,替房客清洗床单及清洁房间;

3. 免费供应电力;

4. 供应热水给房客冲茶;

5. 每一单位有一闸门,房客并无锁匙,闸门会于午夜锁上,如超过午夜返回该单位,房客要请看更替其开门;

6. 房客在离开单位时须留下房间锁匙在门口柜台处;

7. 新房客入住时须填写「登记表」。

 

此案的争议点是Lucky Apartment房客是「租客」,可否享受一般住宅租客所得的租客保障。法庭认为有很多事实显示业主能够操纵(Control房间的管有权,因此不能构成一种租约」

在物业租赁过程中,如果没有中介人(即地产代理参与的话,有关的双方通常会在书局购买所谓的标准租约使用,将有关的资料填在适当的地方。这些所谓的标准租约,不知出于谁人手笔,缺乏标点,文字艰涩,例如:

 

「四、 乙方迁出之时必须在租期内将全部家俬搬走以清手续倘若乙方借故取巧不交门匙或留下破旧箱柜等物不予搬走故意阻延时间在乙方迁出后三天以内仍不来取作为放弃权利论甲方有权不经差馆不经租务法庭等手续而协同壹弍名见证人将该物出卖另行转租所卖之款作为弥补欠租如有不足者乙方仍须负责勿得异言甲方有权不经差馆不经租务法庭等手续而协同壹弍名见证人将该物出卖另行转租。」

 

有些坊间流行的租约有中、英文版本,英文为原文(Source Text)附有中文翻译(Target Text)但是中、英文版本内容并非对应,即英文原文版本与中文翻译版本的内容有差异,例如:

 

英文版本:

“21Should the Tenant with the express or implied consent of the Landlord continue in occupation of the said premises or any part thereof after the expiration of the said terms of tenancy or any renewal thereof the Tenant shall be considered to be a calendar monthly Tenant and shall be bound to quit the premises upon receiving one calendar months notice in that behalf for the Landlord such notice to expire at the end of any current month of the tenancy.


中文翻译

21. 如住客不租用时,须在一个月前通知,否则须补回租金一个月与业主,如业主收回楼宇时,亦在一个月前通知。」

 

如果有中介人(即地产代理) 参与的话,则通常会采用中介人(即地产代理) 提供的租约,其租约通常是有中、英文版本的,以英文为准,中文翻译不差。

 

由于现在物业交易频密,亦有所谓连租约购买物业(即物业已出租予租客居住)的情况出现,或是原本租客因某些原因而要提早终止租约,但为了减少因提早终止租约(毁约带来的损失,于是在征得业主的同意下,找来新租客来代替其地位,做代替租客,继续履行原先的组约。在这样的情况下将涉及新业主或新租客的关系,和租约涉及的租赁按金的转移问题,因此,为保障各方的权益,有关的人士,通常是三方:其中一个组合为新、旧业主和租客;另一组合为新、旧租客和业主。他们要签订一份称为 “替换协议(Novation Agreement) ,以厘清各人对原先存在的租赁协议的责任和义务,受先存在的租赁协议的条件和条款所约束,和有关的租赁按金的转移。

 

订立租约,一如订立合约,对订立租约各方,并没有限制,双方或各方可以是自然人(natural person) ,也可以是法人 (legal person) 。然而,在签订租约时,若租客是法人(即有限公司) 的话,为确保租客准时交租和遵守租约的要求,业主通常都会要求租客公司的一位董事作为担保人,签订一份担保契据 (Deed of Guarantee) ,作出个人担保,确保租客支付和理妥有关租金和其他开支,和遵守租约的要求,否则,担保人要负责支付和理妥有关租金和其他开支和作出适当赔偿(如有的话)。 


一般而言,一份合法的协议经订立协议双方签字后就有法律效力,按协议保障双方权益。然而,主与租客要受法律保障其权益,一份具法律效力的租赁协议,是必须在政府(土地注册署)通过登记及打厘印(加盖印花)确认。而政府是需要收取一定费用作行政费用。租赁协议须于签订后的30天内打厘印(加盖印花)

 

我们翻译租赁文书时,要像翻译其他的合约时一样,忠于原文和翻译准确,特别是双方的名称和物业的地址,租约的开始和终止日期,每月交租的限期,业主和租客的维修保养的责任,对物业使用的限制,租客要保证履行租赁协议和对物业的良好使用和交付保证金的要求,终止或延续租约的安排等。


 

    


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